Depuis juin 2022, un courtier ne peut plus représenter à la fois le vendeur ET l’acheteur au Québec. Ce dédoublement s’appelle « la double représentation » et est interdit par la loi québécoise, sauf pour certaines rares exceptions.

L’idée, c’est que les informations stratégiques de la partie qui vend ne soient pas partagées à la partie qui achète, et vice-versa.

Pour éviter un tel conflit d’intérêt, la loi prévoit que dans les situations de possible double représentation, le courtier doit résilier son contrat de courtage avec l’acheteur.

Or, depuis quelque temps, on voit de plus en plus de courtiers d’une même agence immobilière travailler en équipe pour représenter les deux parties dans une même transaction.

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, l’OACIQ, vient de rappeler les courtiers qui travaillent en équipe à l’ordre : la double représentation est également interdite pour l’équipe.

À noter : le terme “équipe” ne fait pas référence à une agence immobilière et encore moins à une bannière. Selon les directives de l’OACIQ, l’équipe peut comporter deux personnes ou plus - donc sans limite de taille. Et ses membres doivent travailler au sein de la même agence. Cette définition n’est cependant pas inscrite ni dans la loi, ni dans un règlement.

L’OACIQ constate une tendance au travail d’équipe depuis quelque temps, pour toutes sortes de raisons, pas nécessairement toujours pour contourner la loi. Par exemple, des courtiers qu’on appelle « courtiers collaborateurs » se regroupent autour d’une vedette de l’agence et se partagent les tâches.

Les équipes ne sont pas interdites, précise l’OACIQ à La facture, mais elles doivent choisir si elles représentent l’acheteur ou le vendeur. Elles ne peuvent pas représenter les deux. Donc, toute l’équipe, c’est un seul chapeau.

Par conséquent, si le courtier qui vous représente à titre d’acheteur est dans la même équipe que celui du vendeur de la maison que vous convoitez, votre courtier doit mettre un terme au contrat de courtage et se désister de la transaction. À vous de trouver un autre courtier pour vous représenter… ou de conclure vous-même la transaction. Dans ce cas, même s’il n’est pas autorisé à vous donner des conseils - par exemple sur le prix à offrir - le courtier du vendeur doit vous donner un traitement équitable, à commencer par des informations justes.

Le travail d’équipe est souvent mis à profit lors des visites libres d’une propriété vendue par un courtier vedette. Dans ces cas, il arrive qu’un autre courtier - un courtier collaborateur - approche les acheteurs intéressés. En offrant temps et conseils, il peut laisser croire à tort qu’il a le droit de représenter officiellement les acheteurs et qu’il peut le faire sans conflit d’intérêt.

Lors d’une visite libre, vérifiez d’abord si cette personne travaille dans l’équipe du courtier du vendeur. La loi l’oblige d’ailleurs à vous aviser qu'elle travaille dans l’équipe du vendeur et que vous avez le droit d'être représenté par autre courtier hors de l’équipe.

Le courtier collaborateur est un sous-entrepreneur du courtier inscripteur, précise Robert Nadeau, ancien président et chef de la direction de l'OACIQ, aujourd’hui directeur des programmes à l'Académie de L'Entrepreneurship. Donc il a la même obligation que le courtier inscripteur, celui de donner un traitement juste et équitable.

Un autre indice d’un travail d’équipe : si on ne vous fait pas signer un contrat de courtage, dites-vous que le courtier qui vous donne des conseils travaille sans doute dans l’équipe du vendeur.

Robert Nadeau estime que cette nouvelle clarification de l’OACIQ au sujet des équipes est un premier pas en avant. Mais selon lui, la prochaine étape, c’est d’inscrire cette clarification dans la loi ou dans un règlement pour lui donner un fondement légal. Ce qu’on voit pulluler, c'est qu’à l’intérieur d’une agence, on voit une multitude de petites équipes, constate-t-il. Si on pousse le raisonnement, il pourrait y avoir deux équipes dans la même agence, une qui représente vendeur et une autre acheteur. Est-ce qu’on devrait pousser la réflexion à l’effet qu’une agence ne devrait pas représenter dans une même transaction l’acheteur ou le vendeur ? Donc, l’interdiction de double représentation deviendrait au niveau de l’agence et pas juste au niveau de l’équipe ?

L’OACIQ confirme à La facture qu’une agence pourrait effectivement comporter plusieurs équipes. Il ne serait donc pas impossible qu’une équipe représente le vendeur tandis qu’une autre équipe de la même agence représente le vendeur, ce qui ne serait pas interdit. Toutefois, le partage d’information entre les équipes est contraire aux obligations déontologiques, rappelle l’OACIQ. L’organisme n’exclut pas la possibilité d’ajouter des clarifications au sujet de l’interdit de la « double représentation ».

Il faut noter qu'au pays, l'encadrement de la double représentation diffère. Si la Colombie-Britannique  (Nouvelle fenêtre) a aussi interdit la double représentation, il est est autrement dans d'autres provinces. En Alberta, en Saskatchewan, au Manitoba, en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick  (Nouvelle fenêtre), cette pratique est permise, mais elle est encadrée. Le Code du secteur immobilier de l’Association canadienne de l’immeuble prévoit d'ailleurs la possibilité du « double mandat ». Il précise toutefois qu'avant d’accepter un double mandat, le courtier ou la courtière « doit obtenir des parties leur consentement écrit à cette forme de représentation, en exécutant une entente de double mandat qui énonce clairement les obligations du membre envers chaque client. »

Journaliste : François Sanche
Journaliste à la recherche : Isabelle Roberge